Íbúðafasteignaveðsverðvísir er það ekki málið?

Er ekki komin tími til að leiðrétta þau mistök sem voru gerð hér á Íslandi við upptöku sýnilegs verðbótavaxtaþáttar í vaxtaformúlu breytilega vaxta útlána fjármálastofnanna.

Taka upp sambærileg lánsform og almenningur býr við allstaðar annarstaðar en á Íslandi.

Þar sem verðtrygging veðs í íbúðarhúsnæði fylgir vexti markaðsverði íbúðarhúsnæðis á Íslandi. Fasteignaskrá Íslands  hefur haldið um slíka vaxtavísa [vísitölur] síðan 1994.  Fasteignaverð tekur minni sveiflur en neysluverð og hefur tilhneigingu til að lækka þegar neysluverð hækkar. Það er greiðslubyrði íbúðalána lækkar þegar gengið hækkar neysluverð og vinnur því með heimilunum á kreppu tímum. Ef slíkur hefði verið í notkun núna þá hefði eigin fé heimilanna bara lækkað um 7%  í stað 18% síðustu 11 mánuði eins og afborganir hefðu ekki hækkað um 13% heldur lækkað um 7%.

Þar sem allar þjóðir gera mun á verðtryggingavísir hvað varðar annarsvegar íbúðarveðverðlán og hinsvegar væntinganeysluverð[veð]lán þá er engin eðlileg ástæða að Íslendingar gerir það ekki líka.  Sjá sjokkerandi dæmi: Alþjóðleg almennings lánsform.

Aðgerðirnar eru taldar duga flestum

Athugasemdir

[Jóna Kolbrún Garðarsdóttir, 10.5.2009 kl. 02:52]

Sæll Júlíus, ég vona að þú samþykkir mig sem bloggvin aftur, ég hélt þú værir hættur að blogga síðast þegar ég tók til í bloggvinahópnum mínum

[Júlíus Björnsson, 10.5.2009 kl. 03:08]

Þórður biður að heilsa Jóna, velkominn í vinahóp hugsandi Íslendinga sem vilja ekki einangast með 7% mannkyns sem er áætlað 5,77 milljarðar. Spurning er hvort ES [Evrópu Sameiningin] er ekki samansafn þjóðrembusvína. Ísland er eyja sem velur þá sem henni falla að skapi og öfugt. Hér þrífast best að mínu mati um 330.000 - greindir: með peruna í lagi, hátekju einstaklingar sem skilja hvern sömu tungu.

[Jóna Kolbrún Garðarsdóttir, 10.5.2009 kl. 03:45]

Ég bið líka að heilsa Þórði, ég hef enga trú á ESB.  Ég vil að við Íslendingar stöndum fyrir utan þetta bákn.  Ég hef verið að lesa hvernig ESB og evran hafa farið með frændur okkar Írana.  Þeir eru ekki í góðum málum í dag. 

[Gísli Gunnlaugsson (IP-tala skráð) 10.5.2009 kl. 07:19]

Jú þetta er alveg hárrétt hjá þér, auðvitað á að miða lánin við verðmæti veðsins sem lántakinn metur rétt verð á og kaupandi fasteignar er líka búinn að verðmeta á jafnréttisgrundvelli við kaupin.  Þetta veldur því að lánið hækkar ekki upp fyrir fasteignaverðið (sem ég held að hljóti líka að vera eitt af þessum ömurlegu séríslensku fyrirbærum) og að lánveitandinn tekur eðlilega áættu með sína raunvexti.  Það er náttúrulega rannsóknarefni út af fyrir sig af hverju menn telja réttlátara að miða upphæð lána við verð á kaffi og sykri.

[Kristján P. Gudmundsson, 10.5.2009 kl. 10:22]

Mælingar á höfuðstóli lána á Íslandi hafa verið í hæsta máta bæði ósanngjarnar og villandi fyrir lántakandann. Þessu verður að breyta, og ég tel, að upptaka nýrrar viðbótavístölu væri til bóta.

Með kveðju, KPG.

[Júlíus Björnsson, 10.5.2009 kl. 14:11]

Þakka þér KPG.

Segum taka minnst upp tvær viðmiðanir til verðtryggingar fyrir almenning eins og gerist hjá öllum öðrum þjóðum heimsins. Vísitala eru sú tala sem vaxtavísirinn bendir á. Samkeppni ræður því hvort sú tala verður aðalalatriði eða ekki. Feril fasteignavísis og neysluvísis á 30 ára tímabili [langtímalán] stefna á sömu loka vísitölu enn  fasteignavísirinn er hægari og jafnari á leiðinni.  

[Guðni Karl Harðarson, 10.5.2009 kl. 15:23]

Sæll Júlíus,

Ég vil byrja þér á að þakka fyrir mjög málefnalegt blogg og marga mjög flotta útreikninga  á því.

Ég er mjög fylgjandi svona vísitölu og er sannarlega kominn tími til að taka hana upp.  Hér er útskýring á á uppbyggingu húsnæðis verðmætalista yfir 20 helstu borgir í USA:

http://www2.standardandpoors.com/spf/pdf/index/SP_Case_Shiller_Home_Price_Indices_FAQ.pdf

ath. sérstaklega viðmiðun á blaðsíðum 3 og 4.

[Júlíus Björnsson, 10.5.2009 kl. 19:19]

Þakka þér Guðni!

Þá ert þú á sömu línu og almenningur [ráðamenn] utan Íslands allavega. Í ljósi síðanna sem þú nefnir þá álít ég nóg að líta á allt Ísland [330.000 hræður] sem einn og sama heimilisíbúðamarkað lægri launastétta: 70-99,3% íbúanna. Dæmið sem ég tök við byggði á fasteignavísitölum [nafnverð] á höfuðborgarsvæðinu síðustu 11 mánuði og vaxtavísirinn var greinlega á niðurleið.

Vil ég miða minn vaxtavísir út frá vísitölum allra seldra fasteigna til heimilisafnota. þetta er ekki viðmiðun fyrir þær kennitölur sem kaupa og selja íbúðafasteignir stórum stíl.

Á landinu þar sem markaðsverð er minna þarf minna lánsfé til kaupa á fasteigna og afborganir eru því hlutfallslega minni mánuði: þó hlutfallslegar hækkanir vaxtaleiðréttingar fylgja sama fasteignavaxta vísi.

Lækkun á söluverði íbúða á Akureyri en annarstaðar er verðstöðugt lækkar meðaltalið örlítið en þá lækka allmennt allar afborganir örlítið. Íbúðalánasjóðir [sjóðir] hafa hinsvegar ekki hag af því og græða á að halda uppi verði: til dæmis með lánalengingum eða lægri nafnvöxtum næstu mánuðina á Akureyri. Eins munu nauðungar uppboðssölur einnig oftast virka til lækkunar afborganna allra hinna þannig að sjóðstjórarnir halda verðinu upp með því að bjóða í. 

[Guðni Karl Harðarson, 11.5.2009 kl. 12:27]

Sæll Júlíus. Ég viðurkenni fúslega að ég hef ekki kynnt mér svona vísitölu eins og þú talar um nógu vel þó ég þekki töluvert aðrar vísitölur á USA markaði. Ætla því sannarlega að auka komuna inn á Bloggið þitt.

Varðandi listann sem ég setti linkinn á þá var ég að hugsa um hvernig hvaða viðmiðun væri notuð til að búa og setja inn í svona vísitölu. Eins og tildæmis fjölda endursölu á sömu eign (á hverju svæði fyrir sig samsv. Reykjavík, samsv. Bolungarvík ofl. staðir sem matsverð). Á þann hátt er Shiller listinn handhægur til lesningar enda FAQ listi sem verðvísir sem slíkur. 

Skiptir ekki öllu máli hvort þetta sé yfir stórar borgir og eignir ríkra einstaklinga (stór einbílishús) heldur frekar að hvernig að leita eftir hvernig hann er samsettur og hvað viðmiðunar eru nákvæmlega sett inn í hann.

Síðan hægt að búa til vaxtavísir eins og þú nefnir út frá vísitölum allra seldra fasteigna......

[Júlíus Björnsson, 19.5.2009 kl. 00:03]

Viðmiðanir fyrir ákvörðun vaxta vegna kaupa á fyrstu íbúð  fyrir 2/3 hluta efnahagseiningarinnar Íslands þeirra tekjulægri.  Útborgun 20-30% lánstími mest 30 ár.

Segjum að verðbólga [vöxtur húsnæðisverðs] næstu 30 ár verði að jafnaði 2,5 %  og fólksfjölgun 1,78 [eðlileg aukin eftirspurn eftir lánsfé]  það eru 4,28 % fastir vextir. Við þykjumst Evru hæf. Fastir vextir strax 6%.

Nú haldast í hendur á 30 ára tímabil vöxtur meðalneysluverðs  og vöxtur meðal íbúðaverð [hjá flestum efnahagstjórnum].

Þar sem sveiflur vegna verðs seldra íbúða eru rólegri og lánin löng þá miða allar aðrar alvöru efnahagstjórnir höfuðstól vaxtanna við vöxt verðmætis hins tryggða. [Meðalverð seldra íbúð á efnahagsvæðinu].

Þessi Mortgage [Fasteignaverðtryggð] lán eru um 70 til 100% þeirra lán sem fjölskyldur á jörðinni taka.  

Það sem gerðist var á Íslandi var að ákveðið var að lána almenningi hér til íbúðarkaupa með föstum raunvöxtum og  breytilegum vöxtum miðað að við meðalverð á neyslu og þjónustu [sem er óbein gengistrygging þegar nánast allt er flutt inn].

Þetta [sem engin þjóð í heimi önnur en Ísland hefur tekið upp: veðsetja hornsteina efnahagseiningarinnar óháð því hvort almenningur er heimskur eða ekki ]  hefur verið réttlætt sem svo að Íbúðalánasjóður mynd vaxa hratt af vaxtaokrinu og Íslenskur almenningur væri of heimskur eða vanur vaxtaokri til að geta skilið  þolinmótt lánsfé.

Þótt ESS hafi opnað fyrir útlendingu til að stofna banka hér þá hljóta 70% lánsforma til heimsk almennings að hafa skipt þá máli. Í staðin fyrir að lána almenningi beint munu Þjóðverjar? hafa haft vaðið fyrir neðan sig og lánað Íslenskun Krónunni eða Seðlabanka Íslands.

Ef við værum með sömu vaxtarverðtryggingar útreikninga og aðrar þjóðir þá hefðu 70% lán heimilanna verið Mortgage loan: Fasteignverðtryggð [miðað við Íslenskan fasteignamarkað].

Nei, lánin voru fasteingaverðtryggð með 

gengisfellingartryggingu.

Inflation indexed Mortgage home loans.

What is an inflation-indexed mortgage?

Tyrkland mun búa við svona lán.

 Við búum hinsvegar við þjóðartekjur og íbúðalánasjóður og lífeyrisrissjóðir launþegasamtakanna hafa ekki síðustu 20 ár þurft á þessari verðtryggingar viðmiðun að að halda  það er neyslu í stað fasteignaverðs. 

Gallarnir [óréttlætið] koma best í ljós þegar kemur kreppa og verðhjöðnun.

 Þegar ríkistjórnir Tyrklands og Íslands ætla að slá á neyslu [minnka innflutning] þá hækka afborganir  80% lána heimillanna.

Ef ESB snobbararnir vilja komast undan Tyrkjum inn í ESB þá er yfirlýsing um að fella úr gildi lög þess efnis að OECD neysluvístala sé eina leyfilega verðtryggingar forsenda hvað varða Íslensk lánsform.

Notkun neysluvísutölunnar hvað varðar íbúða húsnæði er alþjóðleg yfirlýsing um annarlega [trúarlega] lánsaðferðir og síðast en ekki síðst staðfesting Ríkisstjórnarinnar um stöðugleika getuleysi sitt.