Brenna Brenna

 

Brenna brenna spari fé, Brenna brenna eiginfé. Sumir eru samir við sig, og læra aldrei af reynslunni. Ekki ætla ég að menn hafi gert það að ástæðulaus að leggja hér á einokunar vísitölu til til veðverðstrygginga. Bankastofnanir í USA og EU skipta lánum almenning í 2 flokka.

Sá stærsti er langtíma 30 ára fasteigna til íveru almennings 80-100% uppstaðan eða kjölfesta eða stöðugleikinn í sjálfum sér í borgunum. Vextir til verðtrygginga veðhlutans sem allir kaupmálar vestrænna ríkja byggja á er ákvarðaðir með tilliti til verðmæta veðsins sem veðjað var á í upphafi að allra skilning með hreint mjöl í pokanum.   Það kallar á fasteignavísitölur  [á ársgrundvelli]. Í samræmi.

Óverulegi lánaflokkunin bólguvaldurinn um skammtímalánin og óveðtryggðu kallar á meðalneysluítölu þess sem hækkar hlutfallslega mest milli mánaða í samræmi. 

Spurning í ljósi þess hversvegna var ekki miðað við einokun fasteignavísitölu?

Þá væri alþýða Íslendinga á samanborið og Þær í  USA og US. Ekki hægt að brenna spari fé bundið í heimilisfasteigninni. Ábyrgðaleysi í bankaeftirlitsmálum þjónar það miðstýringar og almennum eignamissis tilgangi? Fjölgun skuldaþræla og öreiga?  Það er ekkert sjálfgefið eignaréttur á 1 veðrétti vaxi umfram það sem samið varið í upphafi. Slíkt eru aukaverkanir þess þegar bólgu vístalan svíkur stöðuleikan fasteignvísitölu. Ef þetta var tilgangurinn með einokunarlögun þá er þetta ekki í samræmi við menningararfleið vesturlanda eða anda laga þeirra um eignarrétt.  

Hefta fasteignbólgu á heimamarkaði er ekki vandamál það er skipulagsamál hjá siðmenntuðum borgarsamfélögum.      

Bankar almennt ef hæfir vaxtaveð-verðtryggja sig fyrirfram.

 

Veðið sem veðja er á er grundvöllur allra lána þar sem réttarfar ríkir.

 

Sá sem velur að veðverð-tryggja sig velur að sjálfsögu besta kostinn fasteinveðverðtryggingaflokka borgara heimamarkaðar.

 

Þegar veðverðtryggingarvextirnir fara upp fyrir veðverð á fasteignamarkaði þá er veðverð trygging ekki í samræmi við anda laga vestrænna ríkja.  

 

Ef svo væri hefðu allir bankar EU og USA tekið upp vitlausa veðverðtryggingu sem tryggir slíka meinta gífurlega verðmæta aukningu eins og gerðist hér.

 

Miðað við forsendur USA og EU í þessum langtíma lánaflokki  er búið að millifæra í skjóli bólguvísitölu óstöðugleika: 30% af eiginfé almennings síðustu mánuði yfir í bankaþjónustugeira. 

 

Þetta er ekkert mál að leiðrétta og skila aftur til hans sömu aðferðum og var beitt í skjóli bólguvísitölu neysluverðs til að milli færa þetta frá honum í upphafi.  Þessi skilningur á anda laga um  veðrétt er framkvæmdur í EU og USA.    Vinna upp þessa  12 mánaða millifæslu á næstu 30 árum er lítið mál fyrir fjármálastofnanir.  Í öðru lagi má líta svo á að vextir hér í fasteignaveðlánaflokki hafi verið það háir síðustu 30 ár [miðað við samkeppnibanka í EU] að stór sjóður í  formi fyrirframgreiddra veðverðtryggingarvaxta hafi nú þegar myndast.

 

Viðskiptamálaráða fær mig til að halda að bankar veðverðtryggi sig ekki með vaxtaákvörðum og kröfu um útborgunum. Um fjárlæsi Félagsmálaráðherra er best að segja sem minnst. Hinsvegar í öllum viðskiptum ábyrgra þá veit maður um sín spil eða þekkir og vandamálið er að spá í mótaðila áður en gengið er til samninga eða málin rökrædd.

 

Í Austantjalds löndun þar sem  eignamyndum er minnst sprettur upp fólk með lítið fjárlæsi, litla bjartsýni og slaka framleiðni. Skuldaþrælar eru ókostur í jafnaðar fámennisþjóðfélögum sem oftast er bættur upp með fjölda þeirra annarsstaðar.

 

Allar Norðurlandaþjóðirnar spruttu upp þegar smábænda ánauð var aflétt.

 

Þetta ætti að skiljast gagnfræðingum fyrir 1961.

 

Það er eðlilegt að miða höfuðstól við veðið [verðmæti þess] sem veðja var á í upphafi lánsins. Um fasteignir almennings hefur þetta aldrei verið vandamál og allar fjármálastofnanir utan Íslands, það er  EU og USA halda sig við þann laga anda. Þetta kallast Mort-gage.  Merkingin Mort vísar í dauða margra eða plágu [mikla verðbólgu neysluvöru] gage merkir veð. [ Góður aldur]

 

100-80% allra lána borgara EU og USA  er veðverðtryggð í fasteignin sem er ívera heimils þeirra.

 

Þetta eru langtímalán oftast til 30 ára  og til þess að ákvarða fasta vexti eða [breytilega] til að tryggja raunávöxtun þarf að gera áætlun um afföll og almenna verðþróun veðsins næstu 30 ár.

 

Þetta er skoðað í samhengi margra lán í sjóði hjá lánstofnum. Að jafn mörg nýlán koma inn og fara út að jafnaði er lágmarksforsenda stöðuleika.  Einnig í ljósi öryggis veðsins  og stöðuleika borgaranna er mikilvægt að vextir séu stöðugir milli mánaða og ára og í hófi, til að tryggja að ekki komi til ótímabærs uppboðs.

 

Áætlun byggist á skráðum upplýsingum í talna formi um markaðsölur fasteigna liðinna ára og pælingum um hve langt er í næsta neyslukrepputímabil.

 

Þessa eru tölur kallast  fasteignaveðverðsvísitölur við komandi lánastofnunar þar sem þær gefa vísbendingar til ákvörðunar nýrra fastra vaxta og fyrir þá sem eru smámunasamir ef til vill breytilega vaxta á árs grunvelli frekar en mánaðagrundvelli.

 

Skilyrði um útborgun 30% -20% gera vaxtalið kostnaðar vegna uppboðssölu nánast núll í þessum lánaflokki. Kostnaður greiðist meðfram á lánstímum sér við hverja afborgum.

 

Ef við búum til formúlu fyrir lánasafn  30 ára fasteignveðverðtryggðra lána  þá byrjum við á að gera ráð fyrir að fasteigna verð lækki t.d. 1/6 af lánstímanum það  er hver 5 ár af 30 árum.

 

Formúla fyrir það er LNR: Leiðréttir nafnvextir: NR: raunávöxtunar nafnvextir.

 

LNR= NR *30/25,4.  Ef um 3% raunávöxtunar kröfu er  að ræða að jafnaði þá verða LNR= 3,54.

 

Ef krafan er 5% þá LNR= 5,9%.

 

Nú þarf að gera spá um marksverðþróun veðsins næstu 30 ár. Á heilbrigðum markaði mikið fleiri en 3 fasteignasalar stjórnast verð veðsins af eftirspurn venjulega í stöðuleika þjóðfélögum er þetta í samræmi við mannfjölda vöxt. [Sem er ekki inn í dag á heimsmælikvarða] hér er passlegt að hann sé 1,78% að jafnaði best enginn. Gerum ráð fyrir að hráefnisskortur verði ekki í lokuð kerfi.

 

Endanlegir nafnvextir verða þá 3,54 + 1,78 = 5,32% eða 5,9 +1,78 = 7,68%

 

Í dag til að örva sölu mætti lækka þetta  í 5,2 % eða 7,5% fasta vexti.

 

Ef menn vilja breytilega vexti [best að gera einu sinn á ári ekki mánaðalega 1 febrúar hvert ár] þá nota menn ekki 1,78% heldur fasteignaveðverðvístölur það meðaltala allra seldra fasteigna á mörkuðum og uppboðsmörkuðum. Hlutfallsleg breyting á tímabilum er þá vaxta framlagið.

 

Þetta framlag liggur á bilinu 1,78% til 2,5% ef evru stöðuleiki ríkir. Stundum lækka heildar vaxtaafborganir en  oftast hækka þær. Ef tryggt er að neysluveðsverðvísitalan liggur þarna næstu 30 ár að jafnaði þá má segja að hægt sé að nota hana, en það er óþarfi til að tryggja stöðuleika og ávöxtunarkröfu þessa lánaflokks. Hvað þá að nota gengi annarra þjóða eða markaða.

 

Af hverju einokun neysluvístölu var sett í  lög um 1982 [og laun neysluverðtryggð líka].

 

1. Íslenskir ráðamenn í vaxtaákvörðum þjást af grunnmenntaskorti.

 

2. Til þess að baktryggja skammtímalán  og áhættu t.d. áhættusækna fyrirtækja. Auka lánshæfi lánastofnunnar m.t.t. allra lánaflokka. Líta á allt safnið sem einn sjóð. Almenning, fyrirtæki, veðlítil, fullveð, skammtíma og langtímalán.

 

Málið er að fyrir daga neysluveðverðtryggingar voru veðverðtryggingar vextir innan í heildavöxtum.

 

Þá var breytilegi þáttur verðbólgu kannski 40% og raunávöxtun 10% eða vextir 10% umfram verðbólgu og vaxtabyrði húskaupenda gífurleg fyrstu 10 árin og margar fjölskyldur staurblankar og báðir útvinnandi tvöfalda vinnu.

Á 30 ára viðmiðunartíma er þetta brot á síðustu þjóðarsátt. Heimatilbúið vandmál og óeðlilegt í veðréttar samhengi og eignarréttar laga anda ekki bara EU og USA.

 

 

Þetta gerir það að verkum að það er allt í lagi þótt lán brenni upp seinni tíma lánsins.

 

Sparifé gamla fólksins kemur þessum lánaflokki ekkert við það var einfaldlega millifært í lánafyrirgreiðslum einkavina. Lána í 40% verðbólgu með 5% vöxtum það kostar sitt.

 

Alla höfuðstóla almennings á að færa aftur til þess tíma að pláguvísitalan brást hlutverki stöðuleika fasteignaveðverð vísitölu.

 

Um þá sem tóku ekki ólögleg gengis lán og ofgreiddu  neyslubætur og vexti gildir þetta  um 30% lækkun á höfuðstól. Í framhaldi skal svo frelsa notkun fasteignavísitölu aftur.

 

Almennar lífeyrissjóðsgreiðslur verða best tryggðar með þessu móti.  Sá sem smíðar sjálfur hann skilur.

Niðurskurður er óhjákvæmilegur

Athugasemdir

[Jóna Kolbrún Garðarsdóttir, 1.10.2009 kl. 00:27]

Júlíus!  Pistlarnir þínir eru eins og kínverska þegar ég reyni að lesa þá, þú ert allt of fræðilegur.  Ég skil ekki svona fræðilegt tal, ég er bara einföld húsmóðir með enga menntun, nema grunnskólann. 

[Júlíus Björnsson, 1.10.2009 kl. 01:57]

Niðurstöður. Kannski skilur þú. Óeðlilegt að einoka vístölu til vaxtaleiðréttingar á lánum með veði í í fasteign heimilis almennings.  

Í USA og og EU þar sem slík lán fylgja fasteignmarkaði gerist það. Neysluverðbólga vex. Kaupáttur minnkar. Fasteignverð lækkar. Fasteignavextir Lækka. Kaupmáttur eykst aftur: Fasteignaverð hækkar aftur. Þetta á líka að vera svona hér.

Neyslubólgu vísitalan var innleitt til að stöðva millifærslur  úr sparifé í bönkum og laun voru verðtryggð á móti. Verðtrygging var tekin af launum launþega neyslubólguvístalan hélt áfram að leiðrétta fasteignaveðvexti. Gegn því að mér skildist verðbólga væri ekki úr böndunum. Nú voru það ekki kaupkröfur sem öllu bólgunni sem olli vaxtaokrinu [óeðlinu] á fasteignum  heldur framferði bankanna sjálfra. Er ekki sjálfsagt að millifæra mistökin til baka?   

Á að innleiða hér að millifæra sparifé frá almenning bundið í fasteignum? Lánið þitt hækkar. Eign bankans hækkar. Það kallast millifærsla.

[Jóna Kolbrún Garðarsdóttir, 3.10.2009 kl. 02:16]

Júlíus ég skil vísitölur og vexti.  Og líka reiknilíkan vísitölu fasteignalánanna,  en allskonar öðruvísi vísindi skil ég ekki hjá þér eins og allskonar skilyrt reiknilíkön og þesskonar kúnstir. 

[Júlíus Björnsson, 3.10.2009 kl. 20:20]

Ef ég skil þig rétt þá skilur þú vísitölur og vexti og það er mjög gott því þá ættur þú að skilja hvað ég er að gagnrýna.

Ef ég skil þig rétt áttu reiknilíka breytilegra vaxta á almennum fasteignalánum á Íslandi sem breytast miðað við bólguvístölu það eða  neysluvísitölu eða hlutafallslegar hækkunar á neysluvöru með áherslu á því sem selst mest milli mánaða, það vegur mest í reiknilíkani neysluvísutölunnar í dag.

Vextir og reiknilíkön tilheyra reikningsaðferðum sem byggja á endanlegri stærðfræðiraunvísindagreinarinnar. Þá er ekki talað um öðruvísi vísindi heldur aðrar reiknisaðferðir.    

Öll reiknilíkön byggja á skilyrðum eða grunnforsendum þekkur þú þær þá er um raunvísinda skillning að ræða.  Byggja reikilíkönin upp frá grunnforsendum sínum með viðurkendum rökréttum leiðum raunvísindagreinarinnar til þess er þau skilin sundur. Uppbyggingin aftur sannar skilninginn.

Gagnrýni mín byggist á því að Ísland byggir reiknilíkan sitt [varðandi íbúðalánin] öðrum forsendum en USA og EU ríkin. Þar lækka breytilegir vextir fasteigna þegar neyðsluverðvextir hækka. Sem skapar minni þrýsting á launkröfur. Þetta er galdur stöðuleikans til langfarma að mati USA og EU [öðruvísi vísindi í hagstjórnarfræðilegum skilningi kanski].

Þegar ég lána [leigi] 1 milljón til 30 ára þá geri ég kröfu um leigu t.d. 2 milljónir á tímabilinu, þetta getur verið reikiað hlutfallslega í samræmi við höfuðstóll í enda mánaðar eða enda árs eða enda 30 ára. Nákæmt er þá talað um mánaðavexti [1/12 að ársvöxtum] eða ársvexti eða 30 ára vexti [30 x ársvextir].

2 milljónir eru 200% vextir á 30 árum. 6,67% vextir á ári.  0,56% vextir á mánuði.  0,02% vextir á dag.

2. milljónir eru 66,667 kr á ári.    5,556 á mánuði og    185 kr. dag.

Á 30 árum er fjármálaheimur  [Í USA og EU] sammála um að vísitölurnar fasteigna, neyslu og launa hækki í samræmi.

Þær hækka hinsvegar ekki eins.   Því mikil hækkun neyslu fækkar fasteignkaupum ef laun hækka ekki og útborgunarkröfur og fjöldi afborganna er óbreyttur. Þú skilur það?   

[Júlíus Björnsson, 3.10.2009 kl. 20:25]

Þess vegna láta USA og EU fasteignvístölu vera grunn stöðugleika 80 -100 % lána almennings. Það vil ég líka þá hækka afborganir þegar neyslumáttur er meiri og lækka þegar hann er minni. Ekki ert þú á móti því?

Vilt þú hald árfam einokun neysluvísitölu og sundurliðun breytilegra vaxta?

Vilt þú gera eins og EU og USA?.

[Óskar Arnórsson, 18.1.2010 kl. 07:51]

Nú las ég þetta allt tvisvar og það þarf að lesa milli línanna til að skilja þetta.

Mér datt bara í hug hvort ekki væri hægt að skýra út sömu hluti með öðruvísi aðferð?

Ég hef unnið við útskýringamódellsmíði í mörg ár, þó það sé í allt öðrum geira enn efnahagsreikning.

Um hann kann ég ekkert.

það sem ég sé fyrst, efter að hafa lesið allt tvisvar til að sannfæra sjálfan mig að ég skilji alla vega eitthvað í þessu, þá myndi ég byrja á því að gera upplýsingarnar aðgengilegri.

Dálka þetta upp og blanda ekki saman fakta og þinni privat skoðun.

Láta skoðun og vangaveltur sér, og fakta sem þú ert með nóg af, skýrt aðskilið frá öðru efni.

það er ekkert til sem er neikvætt við að vera fræðilegur, enn það er ekkert gagn í fræðum sem maður skilur ekki, vegna þess að "fræðin" eru lögð fram á óskipulegan hátt.

Ég djóka nú oft á bloggi, og reyni ég þá að gera það þannig að engin er í vafa um að þessi færsla er djók og svo á næstu er ég að tala í alvöru.

Alla vega. USA veit að glannalegar fjárfestingar banka á 100% lánum, sama hverjir vextirnir voru, var upphafið af viðskuptum með "vafningana" s.k. því þeir voru taldir áhættupappírar.

Þegar kreppan skall á, sem er allt of flókið að fara út í hér, reyndu allir að losna við þessa pappíra einhvernvegin.

Þá voru búnir til "verðbréfapakkar" /vafningum) og var góðum og öruggum bréfum blandað saman til að losna við þetta.

Til samanburðar er þetta eins og kjötbúð sem selur togara kjöt í heilu, enn kokkurinn fattar ekki að í "heila lambaskrokkinum" sem hann pantaði, voru 5 banakringlur.

Það var á þessum tíma algjör sá hugsunargangur að það jafngilti mistökum í starfi að hafa t.d. atvinnulaust fjármagn í bankanum. Og engin vildi vera uppvís að mistökum.

Þess vegna voru lántakendur bókstaflega eltir uppi til að koma þessum lausu peningu í "vinnu" og var þetta gert svona.

Það sýndi sig að "atvinnulausu" peningarnir komu ekki til baka þegar þegar dollarinn féll, fólki var sagt upp, og spírallinn fór beina leið niður.

Síðan er það efni í heila bók, hvers vegna. Lánin frá Kína til stríðsreksturs t.d., aukin fjárframlög til heilbrigðismála o.þ.h. Allt talar fyrir því að USA sé raunverulega gjaldþrota og það hefur áhrif á allann heiminn. 

[Júlíus Björnsson, 18.1.2010 kl. 08:16]

M.ö.o. fram til um 1982 gilti sú hugsun síðan siðmenningin byrjaði að lána ekki pening nema að veð kæmi í staðin til tryggingar.

Gull var grunnur því allt af fengist minnst jafnmikið af hveiti fyrir kílóið þar sem fólki fjölgar frekar en hitt. Veðið var því verðtryggin.

Lánið miðaði við veðið.

Næst best voru vel viðhaldnar fasteiningir í stórborgum ábyrgra stjórnvalda. Almennt vart talið að lántakandi ef um heimil væri að ræða myndi síðast hætta að borga af húsnæðinu. Þess vegna þótti húsnæðisveð fullnægjandi veðtrygging ef skuldarinn bjó í því. 

Samt sem áður þótti ekki ráðlegt að lána meira en 66%  í 30 vegna þess að bæði sannar útborgun væntanlega getu og 33% mismunurinn dekkar kostnaðinn fyrir lánastofnun ef eigin fer á uppboð. Þá selst húsnæðið á markaðsverði ef ekki þá getur lánastofnun beðið í 3 - 5 ár þangað til að markaðsverð fer upp aftur, í fáum til t.d. plágu,stríðs eða bráðadauða. Í þessu til fellum er ekki eðlilegt að neinn græði á almennu ástandi líka.

Það gerðist hér var að hætt var að veðja á fasteignaveðið en það notað sem varatrygging, og veðið var ástandið á meðalverði neysluvarnings sem ræðst um 80% af gjaldeyris gengi hér.  

Þetta hentað mjög vel til fá lánað hjá erlendum fjárfestum til alskonar áhættu viðskipta í viðskiptum.

En óþarft ef íbúðlánasjóður í lánastofnun [langtíma lán]  er fjármagnaður og látin ávaxta sig sjálfur en ekki veðsettur í önnur lán.