Íslenska glæpahúsnæðilánakerfið III!

Eðlilegar kröfur Íslensks almennings í samræmi við alþjóðlegan skilning almennings um íbúðafasteignalán, fyrstu íbúðar að minnst að  kosti, er það leiðréttingargrunnviðmiðun [verðbótaþátturinn] veðskuldarinnar í búðunni  fylgi þróun íbúðafasteignaverðs á heimamarkaði, viðkomandi íbúðalánssjóðs [ríkis, sveitarfélaga, launþegasamtaka]. Fasteignaskrá Íslands hefur haldið einn slíkan vísir [index] síðan 1994 allavega samkvæmt heimasíðu.

Hér fyrir neðan fylgir tafla sem sínir þróun á leiðréttum höfuðstól 10.000.000 [króna eða Dollara]  veðskuldar höfuðstóls. Íbúða veðverðtrygging annarsvegar miðað við markaðsverð íbúðafasteignaverðs á Íslandi og hinsvegar miðað við óeðlilegu nútíma Íslensku neysluverðsvístölu sem þjónar fyrst og fremst skammtímasjónar miðum  OECD fjárfesta eða alþjóða kaupahallarbraskara.

 

	Leiðréttur höfuðstóll m.t.t. fasteignavísitölu	Þar af leiðréttingar þátturinn	Leiðréttur höfuðstóll m.t.t. Neysluvísitölu	Þar af leiðréttingar þátturinn
Apr. 2008	10.000.000	0	10.000.000	0
Maí 2008	10.051.920	51.920	10.136.530	136.530
Jún. 2008	10.046.150	46.150	10.226.440	226.440
Júl. 2008	10.124.030	124.030	10.323.010	323.010
Ág. 2008	10.098.070	98.070	10.416.250	416.250
Sep. 2008	10.077.880	77.880	10.501.160	501.160
Okt. 2008	10.057.690	57.690	10.732.600	732.600
Nóv.2008	10.028.840	28.840	10.919.080	919.080
Des. 2008	9.899.050	-100.950	10.855.810	855.810
Jan. 2009	9.375.250	-624.750	11.488.580	1.488.580
Feb.2009	9.676.960	-323.040	11.205.460	1.205.460
Mar.2009	9.304.880	-695.150	11.138.610	1.138.610
Apr. 2009	Vantar		11.188.810	1.188.810

 

 

Er þetta hin augljósa skýring á sér Íslensku einfölduninni eða kunna menn ekki almennt litlu margföldunartöfluna eða almenna deilingu í huganum: sjá fyrir sér skiptinguna jafnt í vöku sem svefni þegar tölvan er ekki nálæg.

Telja ekki 99,3% Íslensku þjóðarinnar að verðtryggingargrunnur íbúðafasteignalána eigi að taka mið af upphaflega veðinu. Mortgage loans index vísar í almennar íbúðalána forsendur utan landsteinanna.

Er ekki verið að semja um verðmæti veðsins í byrjun. Hverjum dettur í hug þegar hann er að kaupa sínu fyrst heimilisfasteign að það tengist því sem hann neytir næstu árinn.

Hefðbundið Íslenskt fjármálakerfi má sannanlega missa sín og menn sem byggja sína starfsreynslu af því ættu að ganga aftur í barnaskóla.

Veðið er hinn lagalegi grunnur og ef hann er ekki sá sami og annarstaðar utan Íslands þá er ekki um sambærileg húsnæðislánakerfi að ræða.

„Basics“ [grundvallar forsendur sérhverjar fræðigreinar]  eru nauðsynlegur utanaðbókarlærdómur til að byggja á, þegar rökréttar ályktanir eru dregnar og titlarnir hrannast upp og launatekjurnar aukast í samræmi.

Með þessari kolröngu viðmiðunar vísitölu [Neyslu] sem gildir á Íslandi um verðtryggingar með tilvísum í veð íbúðarhúsnæðisins sem um ræðir er verið að gera blásaklausan löghlýðin Íslenska almenning að eignarlausum skuldarþrælum næstu aldirnar.

Það er hægt að breyta öllum nýjum íbúðarhúsnæðislánum frá og með deginum í dag.   Þá sérstaklega þeir sjóðir sem gera sig út fyrir að vera í þágu almennings og sérhæfa sig í Mortgage loans index.

Það má bæta því við að stöndugur sjóður sem er rekinn af kostnaðargjöldum honum nægir 2.5% fastir vextir of á vaxtagrunn leiðréttinguna [verðbótaþáttinn]  ef fólksfjölgun og fjöldi lálaunastarfa [400.000  grunnlaun eða minna] haldast í hendur. Um 1,77% er arðbærasta fjölgunin, að mínu mati, meðan verið er að útrýma lálaunastörfunum.

Eignarétturinn á að vera öllum friðhelgur. Er von að 99,3% þjóðarinnar sé reið. 0,3% hirða fjórðung teknanna síðan regluverkið [EU] var tekið upp fyrir um 20 árum.

EU [ES: Evrópu Sameiningin] leysir ekki þetta heima tilbúna vandamál, hana varðar ekki um hvernig einstakar efnahagseiningar borga meðlimaskattanna , bara að þeir séu borgaðir stöðugt.

Dæmið hér að ofan sýnir líka að íbúðafasteigna eiginfé Jón og Gunnu hefur verið skert um 1.833.760 kr eða 18 % síðustu 11 mánuðina.: í stað 7% ef miðað er við fasteignaverð.

Skrattanum hlýtur að vera skemmt.

Fasteignarverðtrygging er það ekki lán tryggt með með í fast eign. Jú í augum hins venjulega lántakanda.  Hinsvegar í augum íslenska lándrottins er það trygging um hæstu ávöxtun á öllum tímum: mesta áhættan tryggð með lífsviðurværi Íslensks almennings.  

Athugasemdir

[Valan, 9.5.2009 kl. 06:38]

Áhugaverðir pistlar hjá þér Júlíus og alltaf gaman og fróðlegt að lesa það sem þú hefur fram að færa.

Ég er algjörlega sammála því að höfuðstóll fasteignalána eigi alls ekki að miðast við vísitölu neysluverðs, þó ekki væri nema fyrir það hvernig hún er samsett og hversu auðvelt það er fyrir ríkið að hækka og lækka ýmsa þætti hennar af þeim sökum. Innbyggt óréttlæti vísitölu neysluverðs er sorglegra en tárum taki og satt best að segja ömurlegt að horfa upp á fasteignaeigendur bundna við hana eins og myllustein.

Ég er ekki búin að fá niðurstöðu sjálf í hvernig best er að taka á vísitölumálum en ég get þó sagt að ef þín aðferð er ekki rétta svarið þá er hún a.m.k. stórkostleg betrumbót á núverandi ástandi enda langtum raunsærri og réttlátari aðferð en sú sem nú er notuð. Að sjálfsögðu á höfuðstóll á fasteignaláni frekar að miða við verðþróun fasteigna en verðþróun almennrar neyslu, maður þarf ekki hagfræðimenntun heldur ekki nema smáskammt af almennri skynsemi til að sjá það og í raun ótrúlegt að fólk hafi látið bjóða sér svona kjör.

En fyrst við lántakendur treystum ríkishagfræðingunum og þjónustufulltrúunum bankanna og kvörtuðum ekki í þenslunni á greinilega að láta okkur borga fyrir það í kreppunni. Það þarf að koma fram meiri krafa um réttlæti í þjóðfélaginu. Sanngjarnari útreikningar væru mjög mikilvægt skref í rétta átt.

Takk kærlega fyrir mig,

[Sigurður Þórðarson, 9.5.2009 kl. 10:19]

Fín samantekt hjá þér Júlíus. Það er engum til gagns að herða hengingarólina þéttar um háls unga fólksins sem er nýbúið að kaupa íbúð því þá gefst það einfaldlega upp og lánastofnanir sitja uppi með mikinn fjölda íbúða sem gera ekkert annað en að lækka í verði og safna á sig viðhalds og umsýslukostnaði. Vilja menn það?

[Vilhjálmur Árnason, 9.5.2009 kl. 13:56]

Málið er að þó að einn kvarti og farí blöðin á það á hættu a tínast.

Þess vegna þarf samtakamátt um að þessu verði breytt strax.

Skráið ykkur í heimilin.is og verið með okkur í þessri baráttu.

[Vilhjálmur Árnason, 9.5.2009 kl. 13:59]

Og já ..ég gleymdi að þakka þér fyrir skýrann og góðann pistil.. þetta er eitt af mikilvægustu málum samtímanns. Sem bara verður að laga strax.

[Júlíus Björnsson, 9.5.2009 kl. 16:36]

Í mínum augum var húsbréfakerið á sínum tíma [Sér íslenska með ranga verðtryggingar viðmiðun] ætlað að upphefja neikvæðu vextina [einkavina lánin].

Hinsvegar eins og Þórhallur einn besti Bankastjóri Búnaðarbankans sagði og móður systir mín heitin sagði mér þá um svipað leyti og ég erfði húsbréf eftir móðir mína að látinni: "Þetta markar upphaf allrar óhefðbundinnar bankastarsemi hér á landi [alþjóða samanburður], nú þarf Búnaðarbankinn bara komist yfir öllu slík bréf og geyma þau og fleyta sér vöxtunum". Enda geymdi ég mín bréf og koma það betur út en selja þau og leggja peninganna inn á verðtryggðan reikning. Á þessum tíma [margra ára] hélst í hendur verðtrygging miðað við  Neyslu og verðtrygging miðað verð veðs í íbúðafasteign stöðug hæg stefna upp á við [hröð á EU mælikvarða]. En það kallast tilviljun á mannsævi. 

Orðaforðinn sem var tekin upp hér á landi og flestir telja sambærilega við þann alþjóðlega er mjög vísvitandi fyrir alla Íslendinga í öllum stéttum.

Vísitala í stað index. Index [indication] er í raun vísir eða stefnir. [hliðstætt Vektor] það er í raun strikið milli tveggja mælinga [talna] sem vísar í stefnu vaxtanna á [mánaðar, ára] . Ætti að kallast vaxta vísir í Bankamáli. Ef hann vísar upp þá er stefna vaxta hækkandi en ef hann stefnir niður þá er stefna vaxta lækkandi. Halli vísisins gefur vísbendingu um  hraðann, minni halli minni hraði.

Kalla þetta vísitölu leiðir víst huga flestra er hugsa á Íslensku frá vísbendingunni það er vöxtunum.  Sem sæmir Rauði ráðgjafa?

Inflation index: Verðbótaþáttur.  Þetta vísar í þenslu eða þegar vísirinn stefnir upp eða hækkandi vextir sem þykir best að því tilskyldu að veð séu örugg.

Breytilegir vextir hjá vel rekunum Bankastofnum utan Íslands.  Má skipta í tvennt. Grunnvexti eða markmið [fastir eiga að standast] og svo svo breytilega hlutann vaxta álag sem tekur mið af breytingu á verðinu sem veðið vísar í, svo og vöxtum innlána. Síðan birtist þetta í einni tölu um hver mánaðarmót, daglega , eða árlega.

Á Ísland kemur fasti vaxtar þátturinn vel fram [fylgir oftast hámarks raun ávöxtunarkröfu á alþjóðamörkuðum] síðast [rauður ráðgjafi horfir í endursölu]. Kallað hér nafnvextir. Hin þátturinn eða veð leiðréttingin eru svo falin undir og kenndur við bætur.  Sem leið huga hins almenna Íslendings að bótaskyldu. Þetta vefst fyrir flestum sér í lagi ef um fasteignaveð er að ræða og eignin er vel við haldið. Enda er er tilgangurinn að leiða huga skuldarans [sektin] frá væntingaþætti vaxtaformúlunnar [hins gíruga Rauðs ráðgjafa]. Skuldarinn var heppinn hann öðlaðist lán.

Erlendsins er tvær grunnviðmiðanir hvað varðar ákvörðun vaxta. Sem taka mið af eðli veðsins [öryggi endanlegar ávöxtunarkröfu].

Í stórborg erlendis, sem komin er til með að vera næstu öldina  er lán með veði í íbúð meðaleinstaklings flokkuð til sér sem væntingarlítil eða væntingarlaus, menn eiga ekki von á að íbúðir gufi upp eða hverfi af staðnum, né styrjöldum eða náttúruhamförum. Þetta er svokölluð index Mortgage loan: Þar sem um fasteignaverðsveðvísir er að ræða.

Þeir geta verið margir erlendis sumir taka mið af úthverfum, aðrir af fjölbýli enn aðrir af einbýli.

Semja má um í viðkomandi kaupsamningi að íbúðafasteigninni sé vel við haldið svo veðið skerðist ekki af þeim sökum. Til þess eru tryggingarfélög gerð ábyrg fyrir eftirliti.

Fasteignaverðsveðvísir stefnir yfir leitt hægfara upp á við og tryggir alltaf eftirstöðvar lánsins fylgi markaðsverði veðhluta fasteignarinnar. Markmið eru um væntingarlausa, áhættufría ávöxtun til 30 ára sem gerir ekki kröfu til vaxtavæntingarálags. Þess vegna er tekið tillit til þess í lægri nafnvöxtum og breytilegi leiðréttingaþátturinn er lítt áberandi.

Hin flokkurinn eru svokölluð væntingarlán sem byggja á væntingarveði og eru því oft baktryggð veð veði í fasteign eða öðrum varnalegum verðmætum.

Svo kallað væntingar eru til dæmis um verð uppskeru kaffibauna, árangur söluherferðar, vonum um aukatekjur,.... .

Til einföldunnar er miðað við svokallaðan [OECD]  væntingavísir sem er nokkurskonar meðal verðþróun allra neysluvara og þjónustu innan efnahagssvæðisins. Þessi vísir er í samburði mjög óstöðugur og tekur mið af allskonar duttlungum vegna veðurfars, væntinga spákaupmanna í Kauphöllum, ofveiði,....

Þar sem lánstíminn er oftast stuttur, uppgjör fjórum sinnum ári eða uppskerur. Og mikið um afföll vegna kaupa og endursölu væntingarverðbréfanna er eðlilegt að væntingaveðverðtryggingarvísinn  bendi á það og veðleiðréttingavextir séu mikið sveiflukenndari og hærri.

Samt sem áður sínir sagan  sjóður sem fleytir sér á slíkum neyslulánum  eða væntingar skilar ekki meir ávöxtun sé litið til 30 ára.  Enda eru ekki nema 20 ár í síðust þjóðarsátt eða heims lánakreppu.

Heimskur maður byggir hús sitt á væntingum.  Íslenska lánakerfið kemst ekki upp með það framar að virða ekki alþjóðlegar hefðir í verðtryggingarviðmiðunum. 

Að lokum þegar löglegeitt var hér okur ávöxtunarkerfi gagnvart almenningi þá myndaðist mikið svigrúm til að afskrifa lán til einkavina. Galdurinn var einfalda að blanda öllu saman til einföldunar. 

Það sem hér heim í skjóli málverndar, útlendingarnir eru búnir að átt sig á því.   

[Júlíus Björnsson, 9.5.2009 kl. 16:51]

Góð viðbót hjá þér Vala.

Ísland er ein landið þar sem umsamin mælir breytist á lánstímanum. Þetta lýsir fyrirlitningu á dómgreind almennings. Þegar samningar eru gerðir eiga þeir að standa. Hitt að plata fólk til að skrifa undir eitthvað sem það almennt skilur ekki eða skilur á sínum eigin eðlilegu forsendum ég á engin orð yfir það.

Það á skuldbinda alla sjóði og lánastofnanir til að kaupa öll þessi sér íslensku lánsform til baka [skipta þeim út fyrir ný eðlileg]. Gera það í áföngum og byrja á þeim tekjulægstu. Taka svo upp fjármálakerfi sem er í smátriðum eins og best gerist hjá öðrum þjóðum. Ef menn vilja ekki viður kenna að 2-3 % almenn ávöxtunar krafa er hámark sem aldrei verður rofið þá bið ég Guð að hjálp Íslendingum. Hitler sagði 1 lauf við 1 grandi það var látið standa.  

[Júlíus Björnsson, 9.5.2009 kl. 21:51]

Þakka ykkur öllum innlitin.

Leikur að tölum: John USA 1 .mars 2009 á eftir að greiða 100 gjalddaga.

Afborgun miðað við nafnverð: 100.000 $

Leiðr. miðað við fasteign:           -6.951 $

Vextir 5%:                                 38.770 $

Til greiðslu:                        138.819 $

Jón á Íslandi 1 mars 2009 á eftir að greiða  100 gjalddaga

Afborgun miðað við nafnverð:  100.000 $

Leiðrétt vegna neyslu:              11.138 $

Vextir 5%:                                 46.411 $

Til greiðslu:                               157.549 $        

Munurinn er 18.730 $ eða krónur.

Sem borgar kannski uppihald eins barns. Mörgum munar um minna.

Svo getur dæmið líka snúist við þegar neyslan fer að aukast.

Á 30 ára grundvelli verður heildargreiðslan hliðstæða ef efnahagstjórnunin er góð.  Það að vísir fasteignverðs fellur sjaldan er vegna þess að hinn ábyrgi kjósandi í USA eða Evrópu fylgist með stærsta lánaseðlinum og veit hvað hann á að kjósa. 

Heiðarlega viðskipti borga sig. Þau þarf engin að hræðast.

[Árni Gunnarsson, 9.5.2009 kl. 21:55]

Mér sýnist þetta dæmi þitt nokkuð augljóst og jafnframt hin pólitíska niðurstaða þín. Reyndar er núverandi kerfi glórulaust og siðlaust og afleiðingarnar skelfilegar. Skelfilegri þó eru viðbrögð hagfræðinganna sem viðurkenna aðeins eitt réttlæti sem er réttlæti fjármagnsins.

Þegar þræll íbúðaláns er farinn að skulda tvöfalt virði íbúðarinnar í veðsettu skuldabréfi og kominn í vanskil með greiðslur er komið nokkuð augljóst vandamál. Þegar við bætist að hann hefur gengið of nærri sér í afborgunum og farinn að skulda í yfirdrátt ógnar upphæðir kemst hann nokkuð fljótt í þrot.

Hann biðst vægðar og fer fram á að lánið verði fært niður í raunvirði íbúðarinnar svo honum sé hagur í að halda áfram að borga þá er svarið nei. Bankinn getur ekki farið þessa leið því þá færi hann bara á hausinn. Bankinn býður greiðsluaðlögun sem á mannamáli þýðir að þrællinn skuldbindur sig til að greiða mánaðarlega það sem telst sanngjarnt en 70% bíða í 3 ár. Þrællinn neitar að verða þræll bankans til æviloka. Járn í járn því bankinn getur ekki tapað. 

Sennileg niðurstaða er sú að þrællinn gefist upp, fari í gjaldþrot og bankinn sitji uppi með óseljanlega íbúð og tugi milljóna í innheimtu hjá gjaldþrota þræli.

Svona heimska á ekki að þekkjast í upplýstu samfélagi.

[Sigurður Rúnar Sæmundsson, 9.5.2009 kl. 22:05]

Æ, þú ert svoddann reikningshaus. Eflaust allt rétt.  Ég vil bara hætta að borga núna. Reikningana. Því að tala um skynsemi og sanngirni þegar manni er nauðgað. Þau sem enn eiga eignir uppí skuldir, geta þrefað um réttlæti, en við hin,......HÆTTUM AÐ BORGA

Lífið er ekki svo flókið, fyrir venjulegt fólk. Við viljum sjá okkur farborða. Púnktur. Við eigum að taka mið af því.

Lestu pistilinn minn. Ef þú mátt vera að.

[Júlíus Björnsson, 9.5.2009 kl. 22:10]

Árni þakka góð orð: Íslenskir hagfræðingar eru ekki sama allir hagfræðingar. Hagfræði flokkast heldur ekki til raunvísa heldur með stjónmálafræði, félagsfræði og fréttafræði: aðal þjónustuaðilar [stéttir] nútíma stjórnmála. Titlarnir geta blekkt.

Greiðslu aðlögun og lánalengin: Var ókeypis í boði hjá einkabönkunum fyrir fallið og mátti hluti nýja lánsins  fara í nýjan bíl eða flatskjá [Neyslu].

Sá sem einu sinni hefur fengið slíkan greiða hrís hugur við að taka hann aftur.

Þessi heimska er hvergi við lýði utan Íslands. Það ætti að segja nokkuð um greind forsvarsmanna alþjóðasamfélagsins utan Íslands. 

[Júlíus Björnsson, 9.5.2009 kl. 22:25]

Þetta dæmi gefur líka tilkynna hvernig eignatilfærsla hagfræðinga fer fram síðust 11 mánuði.

Eignir sjóðanna aukast um 13 % á kostnað varanlega eigna skuldaranna. Sjóðirnir fitna og börnin með skemmdu tennurnar lepja dauðan úr skel. 

Ég ætla að kíkja.

[Anna Sigríður Guðmundsdóttir, 10.5.2009 kl. 10:34]

Athyglivert. það er bara svo mikið menntasnobb á Íslandi að fólk þorir ekki að standa fyrir skoðun sinni þó að það sjái að vantar alla heilbrigða skynsemi í bankakerfi Íslands. þá koma oft rök um að ekki sé hægt að mótmæla yfirlýsingum menntafólksins sem er svo ekki í nokkrum tengslum við raunveruleikann og tekur enga ábyrgð á menntaþvaðrinu  sínu en reynir að rugla fólk í ríminu. það er mikið að hjartalagi eða heila fólks sem styður þetta ósanngjarna ránsbankakerfi. En vil gefa þessari ríkistjón séns á að hlusta á fólkið og lagfæra eftir bestu getu.